Casa Vacanza occasionale o imprenditoriale?

Vediamo insieme affinità e differenze

La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità”.


Che tu sia un proprietario di casa vacanza da molti anni o che tu abbia iniziato da poco ad occuparti della tua struttura, il tuo obiettivo è ricevere quante più prenotazioni possibili. I portali on-line ti consententono con poco impegno di aumentare in modo sostanzioso le prenotazioni ricevute.

Per far diventare la tua abitazione una casa vacanza però bisogna attenersi a delle regole. Non pensiamo solo agli immobili irregolari che vengono fittati come case per vacanza ma ci riferiamo, soprattutto alle normative che, se sei un proprietario alle prime armi, potresti non conoscere nel dettaglio.

E tu, sei sicuro di rispettare tutte le norme?

Vediamo insieme alcuni aspetti importanti che regolamentano l’attività di Casa Vacanza in Italia.

La forma del contratto scritto tra le parti locatore e conduttore è obbligatoria cosi come prevede l’articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311 previa nullità. Il contratto di locazione è disciplinato dalla legge 431/1998 artt. 1571-1654 e successive modificazioni.

Pertanto, prima di far sottoscrivere un contratto di locazione turistica bisogna attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità) con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi.

I contratti inferiori ai 30 giorni non devono essere registrati come previsto dalla legge, resta comunque facoltà delle parti registrarli.

Circa la fiscalità nella gestione occasionale o in forma non imprenditoriale, i fitti percepiti devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi, mentre per la gestione in forma imprenditoriale essendo titolari di partita iva si presenta il modello unico.

NORME DA RISPETTARE PER GESTIRE UNA O PIU’ CASE VACANZA “OCCASIONALMENTE”

Non deve essere presentata alcuna domanda al comune, bisogna solo possedere un immobile in regola con le normative vigenti e ad uso abitativo. Che cosa ti serve?

  • Il certificato di agibilità, è obbligatorio

  • Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa.

  • Contrarre una polizza assicurativa conto terzi (consigliato) tutelando il proprio bene. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni. 

  • Farsi accreditare dalla questura competente per provincia, la quale rilascerà le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura.

NORME DA RISPETTARE PER GESTIRE UNA O PIÙ CASE VACANZA IN FORMA IMPRENDITORIALE  

Bisona presentare una domanda all’ufficio tecnico del comune di ubicazione dell’unità abitativa indicando gli estremi del certificato di abitabilità e corredando la domanda di una relazione tecnica/illustrativa indicante l’ubicazione e le caratteristiche degli immobili, il certificato di iscrizione alla sezione speciale del registro esercenti commercio REA previsto dall’art.5 della legge 217 del 1983, copia delle ricevute di versamento delle tasse sulle concessioni a norma della vigente legislazione in materia secondo la legge regionale quadro sul turismo della regione di appartenenza. Nella domanda dovranno essere dichiarati i prezzi minimi e massimi della locazione in base al periodo e al numero di persone ed esporli nell’unità immobiliare assieme ad una pianta dell’immobile.

Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico perché siamo convenzionati con diversi tecnici.

Contrarre una polizza assicurativa conto terzi per tutelare il proprio bene e gli ospiti da eventuali danni derivanti dalla locazione. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa.

    Farsi accreditare dalla questura per la registrazione degli ospiti secondo la legge antiterrorismo. La questura competente per provincia rilascerà al proprietario della casa vacanza le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura.

Successivamente la casa vacanza è idonea a ricevere i primi ospiti, facendo però attenzione a registrare ogni ospite non solo alla questura tramite il servizio “alloggiati web” ma anche all’Istat per la rilevazione delle presenze come previsto dall’ Art.7 del D.lgs 322/1989 e dal D.P.R 19/07/2013 sia che si tratti di gestione occasionale non imprenditoriale o che si tratti di gestione imprenditoriale. Qui la circolare ISTAT n° 14 del 3 marzo 2015: Leggi

La circolare relativa alla rilevazione e gli allegati tecnici sono disponibili al link : http://www.istat.it/it/archivio/15073.


I SOGGETTI CHE POSSONO MEDIARE UNA CASA VACANZA: perchè affidarsi ad una agenzia immobiliare

Tutti gli affari immobiliari che riguardano la vendita, la locazione, gli affitti e/o la vendita di rami aziendali sono normati dal codice civile e riguardano solo chi è regolarmente iscritto con la qualifica di agente immobiliare abilitato dalla locale camera di commercio e con posizione iva aperta.

I soggetti che possono pubblicizzare e mediare la casa vacanza sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari cosi come prevede la normativa nazionale di riferimento (Legge 3 febbraio 1989 n°39) agli Artt. 1754,1755,1756,1757.1758,1759,1760,1761,1762,1763,1764,1765 e Art. 2950 del codice civile. Nessun altro soggetto è abilitato a farlo.

L’agente immobiliare è una figura terza e imparziale nei confronti di ambe le parti, ed è proprio questa imparzialità che fa la differenza.

L'agente immobiliare valuta conosce le esigenze del vacanziere, quali standard offrire e qual è il mercato e la normativa di riferimento.

La figura dell’agente immobiliare ti aiuta proteggere il tuo investimento dal punto di vista legale e fiscale.